Lieber Interessent,
unser Ziel ist es, im Interesse aller beteiligten Parteien die Kaufabwicklung einfach, sicher und überschaubar gestalten. Deshalb möchten wir Ihnen im folgenden unsere Serviceleistungen erläutern:

Vorbereitung eines Kaufoptionsvertrages (contrato de arras):
Wenn Sie sich für Ihre Traumimmobilie entschieden haben, fertigen wir diesen Vorvertrag, aus dem die persönlichen Daten der Vertragsparteien, die Katasterdaten der Immobilie, die Kaufsumme, die Anzahlungssumme und die einzelnen Termine für die Abwicklung hervorgehen. Für die Frist bis zum endgültigen Notartermin gibt es keine Regeln, hier entscheidet der Wille der beiden Vertragsparteien. Beide Vertragsparteien unterzeichnen diesen Vertrag. Erst damit ist die Vereinbarung verbindlich und der Verkäufer wird die Immobilie vom Markt nehmen (Wichtig für den Käufer wegen eines möglichen Zwischenverkaufs, um sich die Wunschimmobilie zu sichern!)

Einhalten der europäischen Datenschutz-Grundverordnung vom 25.05.2018:
Für die gesamte Vorbereitung des Notartermins ist die Verarbeitung der persönlichen Daten der Vertragsbeteiligten notwendig. Sie erteilen uns die Erlaubnis mit der Unterschrift unter den Kaufoptionsvertrag. Wir versichern Ihnen, dass diese persönlichen Daten nur an die beteiligten Personen und Ämter weitergegeben werden, die an der Vorbereitung des Notartermin unmittelbar beteiligt sind (Rechtsanwalt, Bank, Dolmetscher, Notariat, Eigentumsregister, Eigentümergemeinschaft, sofern zutreffend). Sie haben jederzeit das Recht, von uns Auskunft über alle Stellen zu erhalten, die persönliche Daten erhalten haben!

Bezahlung der Kaufsumme:
Der Käufer leistet innerhalb der vereinbarten Frist die Anzahlung nach Vereinbarung (meistens 10 %) in den meisten Fällen auf das Notaranderkonto des Notars, bei dem die Urkunde später unterschrieben werden soll, oder auf ein Konto des Eigentümers.

Die restliche Kaufsumme sollte innerhalb der Optionszeit rechtzeitig vor dem Notartermin auf ein eigenes Bankkonto bei einer spanischen Bank, das rechtzeitig eingerichtet wurde, oder auf das Konto eines beauftragten Rechtsanwaltes überwiesen werden.

Bitte beachten Sie folgende Regeln (nach dem Geldwäschegesetz), die unbedingt einzuhalten sind: die Überweisung muss von einem eigenen Konto des Käufers getätigt werden und der Verwendungszweck muss angegeben sein.
Die spanische Bank des Käufers stellt vor dem Notartermin die entsprechenden Bankschecks aus. Über die Beträge der einzelnen Bankschecks informieren wir als Makler rechtzeitig und sind gern behilflich beim Kontakt mit der Bank. Es ist nach Absprache auch eine Blitzüberweisung vom Käufer zum Verkäufer möglich, dabei ist zu beachten, daß die Kaufsumme beim Verkäufer eingegangen sein muß.

Steuernummer (N.I.E.):
Jeder Immobilieneigentümer in Spanien benötigt eine Identifikations-Steuernummer, die einmalig vergeben wird. Diese können Sie beim spanischen Konsulat bestellen. Sie kann auch über eine Gestoria (Dienstleistungsfirma) z.B. des Notariats beantragt werden. Diese Steuernummer bedeutet selbstverständlich nicht automatisch die Steuerresidenz in Spanien, sondern ist für alle Verträge (wie Stromversorger, Telefon, Bank) eine Voraussetzung. Wenn Sie keine Finanzierung benötigen, kann diese N.I.E. Nummer auch noch beim Notartermin in beantragt werden.

Spanisches Bankkonto:
Wir helfen Ihnen bei der Eröffung des notwendigen Kontos bei einer spanischen Bank mit einem deutschsprachigen Ansprechpartner, welches Sie für die Zahlung z.B. von Stromrechnung, Telefon, Gemeinschaftsabgaben, benötigt.

Beantragung einer Hypothek:
Wir sind Ihnen gern behilflich bei der Beantragung einer Hypothek bei einer spanischen Bank. In der Regel finanzieren diese bis 60% der Kaufsumme. Beachten Sie bitte, dass die Bearbeitung durch die Prüfung der notwendigen Unterlagen einige Zeit in Anspruch nimmt. Die gesetzlichen Regeln sind gerade geändert worden, um die Rechte des Darlehensnehmers zu stärken. Wir informieren Sie gern über die aktuell geltenden Bestimmungen.

Katasternummer der Immobilie (Referencia catastral del inmueble):
Mit der Katasternummer holen wir vom zuständigen Grundbuchamt eine aktuelle Information ein ( información registral) und erfahren damit alle steuerrelavanten Daten der Immobilie , wie Größe des Grundstücks, Konstruktionsfläche, letzter Eigentumsübergang, Dies sind wichtige Basisdaten für den Optionsvertrag.

Eigentumsregister (Registro de la Propiedad):
Anhand dieses Dokuments erfahren wir, ob Belastungen jeglicher Art wie Hypotheken, Rechte Dritter, Pfändungen oder Steuer- oder Abgabeschulden vorliegen. Alle diese Belastungen werden bis zum Verkauf (unter Kontrolle vom Notariat ) gelöscht, denn Sie erwerben eine völlig lastenfreie Immobilie.

Bestehende Kaufurkunde (Escritura de Compraventa):
Anhand der alten Kaufurkunde prüfen wir, wer aktuell Eigentümer ist (Einzelperson, Personengemeinschaft, Firma, Vollmachten, Nießbrauch). Damit Sie wissen, wer exakt Ihr Vertragspartner ist.

Grundsteuerbescheinigung (IBI y basura):
Der bisherige Eigentümer legt uns die letzte bezahlte Rechnung der Grundsteuer vor, damit Sie wissen, welche jährliche laufende Zahlung Sie zu leisten haben. Mit der Grundsteuer wird jährlich der Betrag für Müll und Müllentsorgung erhoben. In der Gemeinde Calviá z.B. werden diese Steuern im Juli gezahlt.Für das laufende Jahr wird der Betrag anteilig auf den Verkäufer und Käufer umgelegt.

Vorlage des Energiezertifikats:
Seit einigen Jahren ist auch in Spanien die Vorlage dieses Zertifikats beim Eigentümerwechsel notwendig (certificado de eficiencia energetica). Das Zertifikat muß bei der Verwaltung registriert worden sein.Dieses Zertifikat wird durch einen Architekten erstellt und hat eine Gültigkeit von 10 Jahren. Wir organisieren dies für Sie!

Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cedula de Habitabilidad):
Diese Bescheinigung bestätigt, dass die Immobilie den genehmigten Plänen entspricht. Die Vorlage dieser Bescheinigung ist wichtig bei Kauf einer Neubau-Immobilie, um Verträge mit Versorgungsunternehmen abzuschließen. Auch beim Kauf einer bestehenden Alt-Immobilie ist sie heute erforderlich. Die Gültigkeit ist auch hier jeweils 10 Jahre. Die Erstellung erfolgt mithilfe eines Architekten. Wir stellen für Sie den Kontakt her.

Bestehende Versorgungsunternehmen:
Der bisherige Eigentümer informiert uns über die bestehenden Verträge für Strom-, Wasser, Gasversorgung, Telefon- und Internetanbieter, Versicherungen für Gebäude und Hausrat. Bei der Übernahme nach Ihren Wünschen helfen wir Ihnen.

Gemeinschaftskosten (Comunidad):
Wenn es sich um ein Apartment oder ein Haus in einer Wohnanlage handelt, ist der Eigentümer verpflichtet, beim Notartermin eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft (oder Verwaltung) vorzulegen, daß die laufenden Abgaben bezahlt sind. Damit wissen Sie gleichzeitig, wie hoch diese monatliche Abgabe ist.

Diese Abgaben werden bei Vorauszahlungen zwischen Verkäufer und Käufer verrechnet. Sollte die Eigentümergemeinschaft in der letzten Zeit Beschlüsse über zukünftige Sonderzahlungen (z.B. für Reparaturen) gefasst haben, müssen diese Zahlungen zwischen den Vertragsparteien geregelt werden. Ein mögliches Guthaben in einem Rücklagenfonds verbleibt in der Immobilie und geht auf den Käufer automatisch über.

Anwaltliche Begleitung:
Wir als Makler kümmern uns um die Beibringung aller erforderlicjen Dokumente vor dem Notartermin. Sollten Sie eine weitere anwaltliche Betreuung wünschen, ist diese honorarpflichtig.

Empfehlungen:
Wir geben Ihnen gern Empfehlungen für die Eröffnung eines spanischen Bankkontos, für einen Rechtsanwalt und ein Steuerberatungsbüro. Bitte fragen Sie unsere Verkaufsmanager.

Unterschrift der Kaufurkunde beim Notar:
Wir helfen Ihnen bei jedem Schritt bis zum Notartermin. Bei diesem Termin ist selbstverständlich ein Dolmetscher dabei, der Ihnen die Kaufurkunde übersetzt und auch in der Urkunde mit aufgeführt wird. Bei diesem Notartermin wird abschließend der gesamte Kauf abgewickelt, es erfolgt die Bezahlung der Kaufsumme und Sie erhalten die Schlüssel für Ihre Traumimmobilie!

Herzlichen Glückwunsch!

Anfallende einmalige Steuern und Kosten für den Käufer:
A: Der Käufer zahlt eine Grunderwerbssteuer (nur für die Immobilie selbst, nicht für Möbel und sonstiges) in folgender Höhe:

Bis zum Kaufpreis von 400.000 €	8 %
Von 400.000 € bis 600.000 €	9 %
Von 600.000 € bis 1.000.000 €	10 %
Von 1.000.000 € bis 2.000.000 €	12 %
Über 2.000.000 €	13 %

Beispiel: Kaufpreis 1.500.000 €

Bis 400.000 €	32.000 €
Von 400.000 € bis 600.000 €	18.000 €
Von 600.000 € bis 1.000.000 €	40.000 €
Von 1.000.000 € bis 1.500.000 €	60.000 €
ergibt	150.000 €

Ausnahmen: Beim Kauf einer Neubau-Immobilie vom Bauträger fällt eine Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10% an. Zusätzlich fällt hier eine Beurkundungssteuer (impuesto sobre actos juridicos documentados) in Höhe von 1,5% an. Bei einem Kaufpreis von mehr als 2.000.000 € beträgt diese Steuer 2 % ( ab dem 1.1.2023).

Beim Kauf eines Grundstücks von einem Bauträger wird eine Mehrwertsteuer in Höhe von 21% fällig, zuzüglich der Beurkundungssteuer.

B: Der Käufer zahlt die Kosten des Notars für die Beurkundung. Diese richten sich nach dem Kaufpreis.

C: Der Käufer zahlt die Gebühren für die Eintragung der Immobilie ins Grundbuch. Auch diese richten sich nach dem Kaufpreis.
Die Grunderwerbsteuer, die Gebühren für Notar und Grundbuchamt müssen innerhalb eines Monats nach dem Notartermin gezahlt werden. Wir empfehlen Ihnen, die einzelnen Zahlungen über die Gestoria des Noatriats abwickeln zu lassen, damit keine Fristen versäumt werden. Für diese Leistung wird eine Gebühr fällig, das sich nach der Kaufsumme richtet.

Alle anderen Steuern und Kosten trägt der Verkäufer, wie z.B. die Wertzuwachssteuer (Plusvalia), sonstige Löschungskosten für eine Hypothek, eventuell einen Steuereinbehalt von 3% (Retencion) und die Maklerkommission. Diese Positionen werden direkt beim Notar vom Gesamtkaufpreis einbehalten.

Jährliche Steuern und Kosten für den Eigentümer:
A: Die Grundsteuer und die Müllgebühren sind jährlich an die jeweilige Gemeinde zu zahlen (z.B. in der Gemeinde Calvia im Juli) Dafür bitte eine Einzugsermächtigung von Ihrem spanischen Konto unterschreiben.

B: Jährlich ist eine Einkommensteuer von nichtresidenten Eigentümern auf die selbstgenutzte Immobilie zu zahlen ( Steuermodell 210 ). Diese richtet sich nach dem Katasterwert der Immobilie ( valor suelo und valor construccion zusammen). Die Abwicklung sollte über einen Steuerberater oder Anwalt Ihres Vertrauens erfolgen.
Beispiel: Katasterwert 300.000€, davon werden berechnet : 2 % oder 1,1% ( wenn der Katasterwert in den letzten 10 Jahren angepaßt wurde) , von diesem Betrag werden 19 % ( EU-Bürger) oder 24 % ( Nicht-EU-Bürger ) Steuern fällig !

C: Bei einer Immobilie in einer Gemeinschafts-Wohnanlage (comunidad) sind nach den Regeln der Beschlüsse der Eigentümerversammlung die anteiligen Gemeinschaftskosten (nach dem Prozentsatz der Eigentumsbeteiligung) zu zahlen.

Allgemein:
Bitte bedenken Sie, daß bei Nichteinhaltung von Zahlungsfristen in Spanien hohe Säumniszuschläge erhoben werden! Daher raten wir dringend, daß der Käufer eine Gestoria oder einen Steuerberater seines Vertrauens mit der Erledigung dieser Angelegenheiten (Steuerbehörde, Katasteramt, Grundbuchamt, Notar, Dienstleistungsagentur) beauftragt.

Stand: Januar 2024